Pour soutenir le secteur de la construction, la loi de finances rectificative pour 2008 a mis en place d'un nouveau dispositif appelé "Scellier". Ce régime d'incitation fiscale pour l'investissement des particuliers dans les logements neufs ou restructurés s'applique également à la pierre en parts.
Le nouveau coup de pouce fiscal accordé sous forme de réduction d'impôt à l'investissement locatif concerne les placements immobiliers réalisés en direct ou par le biais des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Baptisé à l'origine régime "Robien bis", il porte désormais le nom de dispositif "Scellier". Cependant, il existe une différence au niveau de la "marge de manoeuvre" du particulier selon qu'il investit en direct ou non. Plus précisément :
- pour tout placement réalisé en direct, c'est-à-dire en achetant un logement neuf ou restructuré en 2009 ou en 2010, l'investisseur a le choix entre obtenir une réduction d'impôt sur le revenu de 25% du prix de vente, étalée sur neuf ans, ou pratiquer un amortissement dans le cadre du dispositif Robien.
- pour toute souscription de parts de SCPI Scellier, cette alternative n'existe pas. L'associé de la SCPI aura droit systématiquement à une réduction d'impôt sur le revenu de 25% de la souscription.
Comme dans l'achat en direct, la réduction d'impôt de 25% s'étale sur 9 ans, à raison de 1/9 par an. Au terme, l'associé peut opter pour deux périodes triennales supplémentaires à 2% l'an. D'où une réduction d'impôt maximale de 37% sur 15 ans. Quelle que soit la date de souscription, la fixation du point de départ du calcul de l'avantage fiscal est fixé au 1er janvier de l'année de souscription.
Une souscription maximale de 300.000 euros par an
La base de calcul de cette nouvelle réduction d'impôt, investissement direct comme SCPI, est plafonnée à 300.000 euros de souscription de parts par année d'imposition et par contribuable. Mais à la différence du placement en direct, les SCPI procurent une certaine souplesse d'investissement car le ticket d'entrée est plus faible. En effet quelques milliers d'euros suffisent pour souscrire des parts de SCPI.
Nul doute que les banques lanceront de nouvelles SCPI fiscales répondant aux caractéristiques du dispositif Scellier. Mais comme l'avantage fiscal n'est pas accordé au prorata temporis, les particuliers ont tout le temps pour souscrire. A condition bien sûr, de le faire avant le 31 décembre de cette année, s'ils souhaitent alléger leur impôt au titre des revenus 2009 à déclarer en 2010.
Pas de souci de gestion
Qu'elles soient fiscales ou non, les SCPI bien choisies permettent de mutualiser les risques du fait de la dispersion de l'actif de la société sur de nombreuses habitations et sur l'ensemble du territoire national. Pilotées par des sociétés de gestion, elles effectuent des investissements conformes aux conditions réelles de marché et dans des zones géographiques où la demande locative se révèle élevée et pérenne.
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