D'ici peu, les particuliers qui souhaiteront effectuer un placement locatif dans le neuf auront le choix entre l'achat en direct ou la souscription de parts de SCPI " Scellier ". Fiscalement, les deux formules sont assorties du même avantage fiscal : une réduction d'impôt étalée sur neuf ans et égale à 25% du prix, plafonné à 300.000 euros par an. Ce qui représente une économie d'impôt maximale de 7.500 euros.

Accordée pour les investissements réalisés en 2009 et en 2010, la réduction d'impôt tombe à 20% pour ceux effectués en 2011 et 2012. Pour un bien acquis en direct, la base de la réduction d'impôt est le prix de revient du logement. Pour les SCPI " Scellier ", une instruction fiscale précisera la base retenue pour le calcul de l'avantage fiscal correspond à 95% (et non pas 100%) de la souscription. C'est la règle dans les autres SCPI fiscales, investies en logement neuf.
Dans l'état actuel des textes, on sait seulement que le point VIII. de l'article 199 septvicies du CGi (code général des impôts) concernant les SCPI " Scellier ", précise que " la réduction d'impôt (...) est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies ". En d'autres termes, au moins 95% de la souscription doit être affecté aux achats de logements neufs.

Réaliser un investissement " Scellier " en direct permet de profiter des rabais accordés par les promoteurs. D'une opération à l'autre, ils varient en fonction de l'avancement de la commercialisation des lots de copropriété. En achetant à un niveau de prix bas, l'investisseur a des chances de dégager une plus-value, qui sera exonérée s'il vend son bien au bout de quinze ans. Encore faut-il prendre soin d'investir dans un immeuble ayant une double vocation : accession à la propriété et investissement locatif.
Sur un plan patrimonial, l'achat en direct donne également la possibilité de récupérer son bien au terme des neufs ans pour loger un proche ou un parent. Mais ce placement "sans filet" nécessite de vérifier à la fois la vitalité du marché locatif où l'on investit et la solvabilité de son locataire.
Le pour et le contre du placement en parts

En souscrivant des parts de SCPI " Scellier ", le particulier réalise un placement financièrement plus accessible que l'achat d'un logement. En effet, quelques milliers d'euros suffisent pour souscrire cette pierre en part. De plus, il est déchargé de tout souci de sélection des biens et de gestion. Compte tenu de son pouvoir de négociation, la SCPI est en mesure de se constituer un patrimoine en achetant un immeuble entier, ou une partie. Elle achète donc sur la base d'un prix de " gros ", alors qu'individuellement le particulier n'a accès qu'au prix de " détail ". En cas d'impayés de loyer, ses risques sont mutualisés, ce qui contribue à soutenir le rendement locatif de la SCPI. La mutualisation des risques est d'autant plus renforcée que le particulier peut souscrire à plusieurs SCPI. En revanche, avec un investissement en direct, il ne peut acheter qu'un seul logement par an.
Mais à la différence d'un placement en direct, il n'est pas question de récupérer un actif au terme de la période obligatoire de détention des parts. Attention aux frais, qui sont prélevés lors de la souscription, pendant la détention et lors de la dissolution de la SCPI.

En attendant, que le particulier investisse en direct ou par le biais d'une SCPI fiscale, il réalise un placement immobilier sur le long terme. Sur un plan purement fiscal, la réduction d'impôt tirée d'un tel placement est bien pris en compte dans le calcul du plafonnement global des " niches fiscales " instauré par la loi de finances pour 2009.