Après quelques signaux plus que désespérants pour les investisseurs immobiliers (interdiction des expulsions par exemple), voici une mesure qui a toutes les chances de redonner confiance au marché, la garantie des risques locative universelle:
A condition que le loyer majoré des charges ne dépasse pas 2.000 euros mensuels, les bailleurs pourront souscrire, auprès des assureurs, la nouvelle garantie des risques locative universelle.
Au bout de deux ans d'existence, la garantie des risques locative (GRL) est appelée à faire peau neuve à la rentrée. Dans sa nouvelle architecture, cette garantie devient universelle, ce qui signifie que les bailleurs pourront la souscrire auprès des compagnies d'assurances pour couvrir leurs locataires, quel que soit leur profil. Voici les grands points à retenir.
- Qui souscrit la GRL ?
La GRL est souscrite par le bailleur moyennant un taux de cotisation qui devrait représenter, selon les compagnies d'assurances, entre 1,5% et 2,5% du montant annuel des loyers. Fiscalement, la cotisation d'assurance est totalement déductible des revenus fonciers du bailleurs.
- Quels risques couvrent la GRL ?
Dans sa nouvelle version, la GRL couvre les loyers dont le montant charges comprises ne dépasse pas 2.000 euros par mois. Elle rembourse les bailleurs des impayés de loyers dans la limite globale de 70.000 euros par logement (y compris les frais de procédure). Cette garantie couvre également les détériorations à hauteur de 7.700 euros par logement.
- Quels locataires sont couverts ?
Tous les locataires sont éligibles à la GRL universelle, dès lors que leur taux d'effort, représenté par le loyer majoré des charges, ne dépasse pas 50% des ressources. Ce dernier poste englobe les revenus d'activité, les autres revenus réguliers, l'aide au logement (allocation pour le logement ou allocation de logement familial ou allocation de logement de solidarité) et les prestations sociales (allocations familiales).
Dans la pratique, pour les justifier, le locataire doit présenter son dernier avis d'imposition. A défaut, son contrat de travail à durée indéterminée ou déterminée.
- Quel est le rôle des assureurs ?
Les compagnies d'assurance distribuent la GRL et l'assurent. Jusqu'à maintenant, la GRL était gérée par le 1% Logement. Avec la réforme qui sera effective dès la rentrée lors de la publication des décrets, le 1% Logement met fin à son rôle d'assureur. Désormais, un mécanisme de type réassurance est mis en place par le 1% Logement au profit des compagnies d'assurances pour couvrir les dossiers où le taux d'effort du locataire dépasse 28% de ses ressources.
En cas de sinistre - impayés de loyers avec ou sans détérioration du logement loué -, les assureurs se chargent de la gestion du sinistre et de l'indemnisation du bailleur.
- Quid des contrats d'assurance "loyers impayés" ?
Les classiques contrats d'assurance "loyers impayés" souscrits à titre individuel ou collectif subsistent. Mais ils s'adresseront tout spécialement aux bailleurs louant des biens dont le loyer majoré des charges dépasse le seuil des 2.000 euros.
La GRL en chiffres:
A ce jour, quelque 90.000 logements sont couverts par la GRL ancienne formule. Le montant moyen des impayés représente trois mois de loyers, soit environ 1.500 euros. Quelque 60.000 logements devraient être couverts prochainement par ce dispositif. A terme, le potentiel de logements assurables via la GRL universelle tourne autour de 2 millions.
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